10 kérdés és válasz a vételi ajánlatról és az ajánlati biztosítékról

Egy ingatlanvásárlás során a vételi ajánlat és az ajánlati biztosíték sok kérdést vet fel. Összegyűjtöttük a leggyakoribbakat, hogy átláthatóbb legyen a folyamat.

1.      Lehet -e szóban vagy e-mailben vételi ajánlatot tenni?

A tulajdonos(ok) - és amennyiben van, akkor az őket képviselő ingatlanosok - csak az írásbeli ajánlatokat tekinthetik érvényesnek. Egy sima e-mail formailag nem felel meg, hiszen a vételi ajánlatot nem csak aláírni kell, de két tanú is szükséges az ajánlat eredetiségének hitelesítésére.

2.      Mit kell a vételi ajánlatnak tartalmaznia?

Fontos, hogy az ajánlatnak nem csak a felkínált vételárat, hanem minimálisan az olyan főbb feltételeket mint az adás-vételi szerződés megkötésére vállalt határidőt, a felajánlott fizetési ütemezést és a birtokbavétel tervezett idejét is tartalmaznia kell.

3.      Kinek kell címezni a vételi ajánlatot és kinek kell megküldeni?

A vételi ajánlatot mindig a tulajdonos(ok)nak kell címezni, hiszen az ingatlan értékesítéséről csak a tulajdoni lapon szereplő tulajdonos(ok) dönthetnek. Amennyiben ingatlanos is részt vesz a folyamatban a tulajdonos képviseletében, akkor a tulajdonos(ok)nak címzett ajánlatot az ingatlanosnak kell megküldeni.

4.      Köteles -e az eladó elfogadni az ajánlatot, ha a hirdetésben szereplő árat megadják?

Amennyiben részt vesz ingatlanos a folyamatban, ő köteles minden ajánlatot továbbítani a tulajdonosnak. Viszont a tulajdonos dönthet a vételi ajánlat elutasítása, vagy ellenajánlat tétele mellett is. Függetlenül attól, hogy milyen összeg szerepel az ajánlatban.

5.      Miért kell ajánlati biztosítékot adni?

Könnyen belátható, hogy egy eladót milyen károk érhetnek akkor, ha egy vételi ajánlatot elfogadva leállítja az ingatlanja értékesítését, a többi érdeklődőnek már nem mutatja meg az ingatlant, stb. Az ajánlati biztosítéknak azért van létjogosultsága, hogy ez ne következzen be, vagy ha mégis, akkor valamilyen kárenyhítésben részesüljön a tulajdonos.

6.      Mekkora mértékű ajánlati biztosítékot kell megfizetni és mikor?

Amennyiben elfogadásra kerül (szintén írásban) egy vételi ajánlat, akkor a tulajdonos(ok) általában maximum 48 órán belül várják az ajánlati biztosíték megfizetését.

Az ajánlati biztosíték mértéke a gyakorlat szerint legalább 5% annak érdekében, hogy kellő súllyal fejezze ki a felek szerződéskötési szándékát.

7.      Kinek és milyen módon kell az ajánlati biztosítékot megfizetni?

Az ajánlati biztosíték összegét leginkább a szerződéskötéssel megbízott ügyvédnél érdemes letétbe helyezni. Lehetnek olyan helyzetek, amikor erre nincsen elegendő idő vagy lehetőség. Ilyenkor az ingatlanos bankszámlájára is megfizethető a vételi biztosíték összege, feltéve ha az eladótól van írásbeli felhatalmazása az ingatlanosnak a vételi biztosíték átvételére. Ennek tényéről az ajánlatot tevőnek joga van megbizonyosodni. Az ingatlanos köteles írásban visszaigazolni mind az ajánlattevő, mind pedig a tulajdonos(ok) felé az ajánlati biztosíték megfizetésének tényét.

8.      Visszajár az ajánlati biztosíték, ha mégsem jön létre az adás-vételi szerződés?

A megfizetett ajánlati biztosíték a foglaló természetével bír, vagyis amennyiben az ajánlatot tevőnek felróható ok miatt nem kötik meg a felek az ajánlatban szereplő feltételekkel az adás-vételi szerződést, akkor az eladó azt jogosult megtartani. Amennyiben az eladó hibájából hiúsul meg a szerződéskötés, akkor pedig kétszeresen köteles visszafizetni az ajánlattevőnek. Lehet olyan szituáció, amikor egyik félnek sem felróható ok miatt nem jön létre az adás-vétel. Ilyenkor csak a biztosíték összege jár vissza az ajánlattevőnek.

9.      Mi történik akkor, ha az ajánlattevő hitellel szeretné megvásárolni az ingatlant, de bármilyen ok miatt nem kapja meg a hitelt, és így nem képes megvásárolni az ingatlant?

Sajnos ez kifejezetten az ajánlattevő érdekkörében felmerülő meghiúsulási ok, ilyenkor a tulajdonos megtarthatja a biztosíték összegét és jogosult másnak értékesíteni az ingatlant.

Mi mindig azt javasoljuk, hogy csak legalább egy előzetes hitelbírálat birtokában kezdjenek az ügyfeleink ingatlant keresni és esetleg ajánlatot adni. Az előzetes hitelbírálat kellő támpontot szokott adni nem csak a vélhetően megkapható hitel összegére, de sok más egyéb teljesítendő feltételre is.

10.  Mi történik a megfizetett ajánlati biztosítékkal amikor a felek megkötik az adás-vételi szerződést?

Az ajánlati biztosíték összege beleszámít az adás-vételi szerződésben szereplő foglaló mértékébe, függetlenül attól, hogy azt ügyvédi letétbe, vagy az ingatlanosnak fizették meg. Vagyis a vevőnek elegendő az ajánlati biztosíték összegével csökkentetten megfizetnie a foglalót. Amennyiben ügyvédi letétbe került megfizetésre az ajánlati biztosíték, akkor az ügyvéd az adás-vételi szerződésben rögzítetteknek megfelelően vagy a foglalóval együtt kezeli továbbra is letétként, vagy elutalja az eladónak. Amennyiben az ingatlanosnak került az ajánlati biztosíték megfizetésre, akkor az ingatlanos utalja tovább az eladónak.